สินเชื่อบ้านมีหลักการที่แท้จริงอย่างไร

ธนาคารต่าง ๆ มักจะเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยอย่างตรงไปตรงมา แต่มักไม่ค่อยจะอธิบายว่าหลักในการใช้งานเป็นอย่างไร ถึงแม้ว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาจไม่ใช่เรื่องง่ายที่สุดในโลกที่จะทำความ เข้าใจ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องที่เข้าใจยากเกินไปเช่นกัน เราพยายามที่จะอธิบายหลักการแบบเจาะลึกของสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยไว้ทางด้านล่างของเอกสารนี้ แต่ก่อนอื่นคุณจำเป็นต้องเข้าใจความหมายของคำศัพท์ต่าง ๆ เสียก่อน:

เงินต้นของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

เงินต้นคือจำนวนเงินที่กู้ยืมและยังไม่ได้ชำระคืน สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะคิดดอกเบี้ยตามจำนวน เงินต้นดังกล่าว

อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

โดยทั่วไปแล้วตอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงเป็นเปอร์เซ็นต์ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ
สำหรับเงินกู้ หรือ Minimum Retail Rate (MRR) ตัวอย่างเช่น ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้ ในปัจจุบันอยู่ที่ 6.6% อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ “MRR -2. 5%” จะอยู่ที่ 4.1%

ระยะเวลากู้เงิน

ระยะเวลากู้เงินคือระยะเวลาที่ตกลงของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยผู้ซื้อบ้านอาจขอสินเชื่อ ซึ่งมีระยะเวลากู้เงินได้นานถึง 40 ปี

ตัวอย่าง

สมมุติว่าคุณกำลังจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจำนวน 2,000,000 บาท ในระยะเวลา 30 ปี  ตามอัตราดอกเบี้ย ซึ่งตกลงกันที่ “MRR -2.4%” และสมมุติต่อไปว่า MRR อยู่ที่ 6.6% (ซึ่งหมายถึงอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ บ้านของคุณอยู่ที่ 4.2%)

ภาพประกอบ:
จำนวนเงินต้นของสินเชื่อบ้าน: 2,000,000 บาท
อัตราดอกเบี้ย: 4.2% ต่อปี
ระยะเวลากู้เงิน: 30 ปี

การคำนวณดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านทั้งหมดจะคำนวณรายเดือน ในกรณีนี้อัตราดอกเบี้ย 4.2% ต่อปีจะเท่ากับอัตรา ดอกเบี้ยต่อเดือนที่ 0.35% (4.2% หารด้วย 12)

เมื่อถึงเวลาผ่อนชำระในเดือนแรก การคิดดอกเบี้ยรายเดือนที่ 0.35% จากจำนวนเงินต้น 2,000,000 บาท จะเท่ากับดอกเบี้ย 7,000 บาทในเดือนแรก

การคำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือน

เมื่อดอกเบี้ยที่คิดในเดือนแรกคือ 7,000 บาท โดยปกติแล้วธนาคารจะขอให้คุณชำระเกิน 7,000 บาทเล็กน้อย โดยจำนวนเงินที่ชำระเกินนี้จะนำไปลดเงินต้น (เงินที่ค้างชำระของสินเชื่อบ้าน)

เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะคำนวณตามยอดเงินที่ค้างชำระ โดยการชำระเพิ่มเติมเล็กน้อย
ดังกล่าวในเดือนแรก ดอกเบี้ยของสินเชื่อของคุณสำหรับเดือนที่สองจะลดลงเล็กน้อยด้วย

ในการคำนวณจำนวนเงินของแต่ละเดือนที่คุณต้องจ่าย ธนาคารจะใช้สูตรคำนวณพิเศษที่เรียกว่า “สูตรการตัดจำหน่าย” จำนวนเงินที่คำนวณแต่ละเดือนนี้จะเป็นผลให้เมื่อถึงเวลาที่คุณผ่อนชำระจนถึง งวดสุดท้าย
(ตามเงื่อนไขที่ตกลงในสินเชื่อ) เท่ากับคุณได้ชำระเงินกู้รวมทั้งดอกเบี้ยทั้งหมดที่ค้างชำระ
โดยทั่วไปแล้วจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะมีจำนวนเท่ากันไปตลอดระยะเวลาที่กู้เงิน นอกเสียจากว่ามีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้ (ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อใช้อ้างอิง)

ข้อมูลและภาพประกอบ : imoneythailand.com

เรียบเรียง : ทิพรินทร์ ทองรุ่งงาม