ความแตกต่างระหว่างสินเชื่อบ้านและการรีไฟแนนซ์บ้าน ตอน2

 

 

ต่อเนื่องจาก “ความแตกต่างระหว่างสินเชื่อบ้านและการรีไฟแนนซ์บ้าน ตอน1“…

เพื่อช่วยให้คุณเห็นภาพยิ่งขึ้นมาดูตารางเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้นของสินเชื่อบ้านและรีไฟแนนซ์

 

สินเชื่อบ้าน	รีไฟแนนซ์
ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 0-3% จากยอดอนุมัติ* ค่าประเมินหลักทรัพย์  0.24 – 2% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวงเงินสินเชื่อ ค่าจดจำนอง 1%ของวงเงินสินเชื่อ ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินสินเชื่อ	ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 0-3% จากยอดอนุมัติ* ค่าประเมินหลักทรัพย์  0.24 – 2% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวงเงินสินเชื่อ** ค่าจดจำนอง 1%ของวงเงินสินเชื่อ ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินสินเชื่อ ค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด **

 

* ค่าธรรมเนียมสินเชื่อขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด  บางธนาคารอาจยกเว้นค่าธรรมเนียมส่วนนี้

** ค่าประเมินหลักทรัพย์กรณีรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมอาจไม่ต้องเสียค่าประเมิน

*** ค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนดขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารว่า  ถ้าไถ่ถอนกำหนดกี่ปีและจะถูกปรับเท่าไหร่โดยเฉลี่ยประมาณ1-5%ของวงเงินที่เหลือค้างชำระ  แต่บางธนาคาร แต่ถ้าจ่ายครบตามกำหนดในช่วงปีแรกที่ธนาคารกำหนดก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 

 

 

มาฝึกคำนวณค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์กันเถอะ ?!!

ตัวอย่าง: จูจุ๊บกู้เงินซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท กับธนาคาร A ด้วยอัตราดอกเบี้ย 7%

 ผ่อนชำระ 10 ปี  ผ่อนเดือนละ 12,000 บาท  เงื่อนไขต้องผ่อนชำระขั้นต่ำ 3 ปี  

กรณีที่ 1:  ผ่อนชำระไป 2 ปีแล้วต้องการรีไฟแนนซ์จากธนาคาร A ไปธนาคาร B

วิธีคำนวณค่าใช้จ่าย

1.  หายอดที่จ่ายไปทั้งหมดก่อน

เงินผ่อนชำระแต่ละเดือน x  จำนวนเดือนที่ผ่อนแล้ว=  12,000 x 24 = 288,000  บาท

1. ยอดค้างชำระ = 732,160 บาท
2. ค่าปรับในการไถ่ถอนก่อนกำหนด 2% ของยอดหนี้คงเหลือ = 2% x 843,760 = 14,643.2 บาท
3. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินสินเชื่อ (ราคาเริ่มต้น1,000,000 บาท) = 10,000 บาท
4. ค่าอากร 0.05% ของยอดวงเงินกู้ที่รีไฟแนนซ์ = 0.05% x 843,760 บาท = 366.08 บาท
5. ค่าประเมินหลักทรัพย์ 0.24% ของราคาประเมิน (1,000,000 บาท) = 2,400 บาท

ดังนั้น ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ14,643.2  + 10,000 + 366.08 + 2,400  =   27,409.28 บาท

 

กรณีที่ 2:  ผ่อนชำระไป 3 ปีแล้วต้องการรีไฟแนนซ์จากธนาคาร A ไปธนาคาร B

กรณีที่ผ่อนชำระครบตามกำหนดของธนาคารAในช่วงต้นจะไม่ต้องเสียค่าปรับในการไถ่ถอน

วิธีคำนวณค่าใช้จ่าย

1.  หายอดที่จ่ายไปทั้งหมดก่อน

เงินผ่อนชำระแต่ละเดือน x  จำนวนเดือนที่ผ่อนแล้ว=  12,000 x 36 = 432,000  บาท

1. ยอดค้างชำระ = 598,240 บาท
2. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินสินเชื่อ (ราคาเริ่มต้น1,000,000 บาท) = 10,000 บาท
3. ค่าอากร 0.05% ของยอดวงเงินกู้ที่รีไฟแนนซ์ = 0.05% x 598,240 บาท = 299.12 บาท
4. ค่าประเมินหลักทรัพย์ 0.24% ของราคาประเมิน (1,000,000 บาท) = 2,400 บาท

ดังนั้น ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ  10,000 + 299.12 + 2,400 = 12,699.12 บาท

 

กรณีที่ 3:  ผ่อนชำระไป 3 ปีแล้วต้องการรีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม

จะเสียค่าจดจำนองและค่าอากรใหม่เท่านั้น

ดังนั้น  ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ  10,000 + 299.12 = 10,299.12 บาท

 

** หมายเหตุ  ตัวเลขในการคำนวณและอัตราดอกเบี้ยเป็นค่าสมมติขึ้นไม่ได้มีการอ้างอิงจากธนาคารใดธนาคารหนึ่งหากต้องการทราบข้อมูลเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคารสามารถเปรียบเทียบข้อมูลที่จำเป็นได้จากตารางเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านได้โดยตรงจากเว็บไซต์ iMoney Thailand

 

จากค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์นำมาหักลบกับส่วนต่างของดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลดลง  ถ้ามีกำไรก็ถือว่าคุ้มค่ากับการรีไฟแนนซ์  และการเสียเวลา  แต่ถ้าไม่ต่างกัน  เท่าทุนหรือขาดทุนก็คงต้องหยุดเรื่องรีไฟแนนซ์ไว้ก่อนเพราะไม่จำเป็นต้องเสียเวลา และคำนวณให้ปวดหัว!!

 

…………จะเห็นได้ว่าสินเชื่อบ้าน  หรือ รีไฟแนนซ์  เป็นการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเหมือนกัน และต้องมีค่าธรรมเนียมต่างๆในการกู้ยืมเหมือนกัน  แต่สินเชื่อบ้านจะเป็นการกู้ในครั้งแรกและรีไฟแนนซ์จะเป็นการกู้ในครั้งต่อๆไปซึ่งมักจะใช้เพื่อต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในปีถัดๆไป แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์  
ดังนั้นจึงควรคำนวณและพิจารณาให้ดีก่อนการตัดสินใจว่าคุ้มหรือไม่   แต่พึงระลึกไว้เสมอว่า ค่าใช้จ่ายหลักในการกู้ยืมคือ ดอกเบี้ย ยิ่งผ่อนชำระยาวยิ่งต้องแบกภาระดอกเบี้ยเงินกู้ไว้นานด้วย  การผ่อนชำระให้เร็วที่สุดนับว่าดีที่สุด ดั่งคำกล่าวที่ว่า  การไม่มีหนี้ เป็นสุขอันประเสริฐ …………

ทุกอย่างที่คุณต้องการรู้เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้าน

 

 

 

 

ดอกเบี้ยคือค่าธรรมเนียมที่ธนาคารเรียกเก็บจากการให้คุณกู้ยืมเงิน โดยอาจเปรียบได้ว่าดอกเบี้ยก็คือ “ค่าเช่าเงิน”

โดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะอ้างอิงเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ
สำหรับเงินกู้หรือ MRR ตัวอย่างเช่น ในกรณีที่ MRR ปัจจุบันอยู่ที่ 6.6% อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อ
“MRR -2.1%” จะอยู่ที่ 4.5%

อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้คืออะไร

อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้  (MRR) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารต่าง ๆ ใช้อ้างอิงภายใน ก่อนที่จะ มีการตัดสินใจว่าจะคิดค่าบริการเท่าไหร่จากการให้บริการสินเชื่อและบริการอื่น ๆ อัตราดอกเบี้ยนี้คือ อัตราดอกเบี้ยที่คิดจากต้นทุนในการบริหารงานของธนาคารซึ่งโดยทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ส่วนใหญ่จะไม่แตกต่างกันมากนัก อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้นี้ จะได้รับผลกระทบจากการขึ้นลง ของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่กำหนดโดยธนาคารแห่งประเทศไทย

ประเภทต่าง ๆ ของอัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยคงที่ และ อัตราดอกเบี้ยผันแปร

สินเชื่อบ้านที่ใช้อัตราดอกเบี้ยผันแปร (หรือ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว) คือสินเชื่อประเภทที่อาจมีการ เปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยได้ในอนาคต

ในทางตรงกันข้าม สินเชื่อบ้านที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยตลอด ระยะเวลาที่ขอสินเชื่อ

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในปัจจุบันจะใช้อัตราดอกเบี้ยแบบผันแปร (ธนาคารทุกแห่งที่คิดอัตราดอกเบี้ย ของสินเชื่อบ้านในรูปแบบ “MRR –xx%” คือการใช้อัตราดอกเบี้ยแบบผันแปร)

อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านคำนวณอย่างไร

ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยจากยอดค้างชำระของสินเชื่อบ้านของคุณ (หรือ เงินต้น) โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะคำนวณและเรียกเก็บเป็นรายเดือน

ตัวอย่าง สมมุติว่าคุณกู้สินเชื่อบ้านเป็นจำนวนเงิน 5,000,000 บาท จากธนาคารที่อัตราดอกเบี้ย
MRR -2.1% และสมมุติต่อไปว่า MRR อยู่ที่ 6.6%

ในเดือนแรก:

ยอดรวมของดอกเบี้ยที่เรียกเก็บโดยธนาคารคือ:

5,000,000 บาท x (6.6% – 2.1%) / 12 = 18,750 บาท

ดอกเบี้ยที่คุณต้องชำระอาจลดลงได้ในเดือนถัดไปทั้งนี้ขึ้นอยู่กับยอดที่คุณต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน

สมมุติว่ายอดผ่อนชำระต่อเดือนของคุณคือ 30,000 บาท

ในเดือนที่สอง:

ดอกเบี้ยของเดือนก่อน = 18,750 บาท (ดูด้านบน)

ยอดเงินที่กำหนดเพื่อลดยอดค้างชำระของสินเชื่อ = 30,000 บาท (ยอดผ่อนชำระของเดือนก่อน) – 18,750 บาท (ดอกเบี้ยของเดือนแรก) = 11,250 บาท

ยอดค้างชำระในเดือน 2:

5,000,000 บาท (เงินต้น) – 11,250 บาท (จำนวนเงินที่ใช้ลดยอดค้างชำระในเดือน 1) = 4,988,750 บาท

ยอดรวมของดอกเบี้ยที่เรียกเก็บโดยธนาคารในเดือน 2:

4,988,750 บาท x (6.6% – 2.1%) / 12 = 18,710 บาท

Daily Rest vs Monthly Rest
ดอกเบี้ยรายวัน และ รายเดือน

การคำนวณดอกเบี้ยอาจทำการคำนวณ “รายวัน” หรือ “รายเดือน” ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสินเชื่อ แผนผังด้านล่างจะแสดงความแตกต่างระหว่างการคำนวณ “รายวัน” กับ “รายเดือน”

สินเชื่อบ้านที่คำนวณรายวันจะดีกว่าสินเชื่อที่คำนวณรายเดือน ข้อได้เปรียบที่เห็นได้ชัดคือคุณสามารถ ประหยัดค่าดอกเบี้ยได้ในกรณีที่คุณชำระเงินก้อนใหญ่คืนสินเชื่อในช่วงกลางเดือน (ก่อนครบกำหนด ชำระคืนเงินกู้)

 

ข้อูลและภาพประกอบ : imoneythailand.com

เรียบเรียง : ทิพรินทร์ ทองรุ่งงาม

 

---